Ngày 18/01/2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa XV đã
thông qua Luật đất đai năm 2024 thay thế Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/8/2024. Luật được ban hành với nhiều điểm mới nổi bật, trong đó
có những quy định liên quan sát thực đến người dân như: quy định cụ thể hóa các
quyền, nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất; mở rộng thời hạn giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; quy định đầy đủ, rõ
ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; xác định rõ và quy định
cụ thể những trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất; thể hiện một cách đầy đủ về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp từng hình thức sử dụng đất cụ thể
như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất.
Vậy, Luật đất đai 2024 đã có những thay đổi gì, có những cải tiến như
thế nào so với Luật đất đai năm 2013 ? Nhìn chung, Luật đất đai 2024 có những
điểm mới cơ bản:
Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai
như: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy
định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng
dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất
đai.
Đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với đất
đai như: trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của
Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong
việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa
chính tại xã, phường, thị trấn.
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra,
đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai
năm 2013 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong
nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân
chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về
đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến
của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp
huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định.
Ngoài ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai
giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư
có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được
giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có
rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024? vừa được Quốc
hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Luật bổ sung quy định về các trường
hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử;bổ sung quy định
trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp
chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi
đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền
với đất
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả
họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một
người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp
đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất
được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới
quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất, nhưng nếu người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó
Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người cóđất
thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả
những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên
các dư luận xấu trong xã hội.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp
không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng;
quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải
thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng
giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định
thu hồi đất
Luật cũng quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất,
cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong
việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả
như trong thời gian vừa qua
Luật Đất đai 2024 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các
quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng
hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng
hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài.
Luật quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực
nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho
khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng
đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước.
Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin
đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với
quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong
điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất
đai của mọi người dân.Theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ
chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý
và sử dụng đất đai. Hình thức giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát
thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền
giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công
nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát.
Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản
suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo
hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể:
Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ
20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng
năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân
tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Nguyễn Quốc Sỹ